부동산 종합소득세 "공동명의와 단독명의 어느쪽이 좋을 까"

부동산  관련 취득세

부동산 취득세, 종합소득세, 양도세, 증여, 상속세는 계속해서 변합니다. 매년 바뀌는 세금제도를 따라가기는 쉽지 않습니다.

올 개정된 부동산 세제에서는 단독명의와 부부공동명의 어떤 쪽이 유리할까?

 

 

• 취득세 - 취득세는 올해 많은 변화된 세목입니다. 취득세 개정은 21년 완료 됐지만, 올해부터 적용이 시작됐습니다. 올해 부터증여와 가족 간 고가, 저가 매매거래의 경우 시가인정액을 기준으로 취득세를 부과합니다. 현재 취득세는 주택보유 현황 조정대상지역 여부에 따라 기본세율과 중과세율을 구분하여 적용하고 있습니다. 또한 매매, 증여 또는 부담부증여의 경우 기본 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수도 있습니다. 

무주택자는 매매로 취득하는 주택 소재지와 무관하게 기본세율이 적용됩니다. 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다. 1 주택인은 새롭게 매수하는 주택이 조정대상지역이면 8% 중과세율이며, 비조정대상지역이면 1%~3%의 기본세율이 적용됩니다. 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세가 배우자에게 증여 또는 부담부증여를 한다면 주택 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.

• 주택인이 매매로 비조정지역 주택을 취득 시8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용됩니다. 3 주택자가 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세 판단은 가구를 기준으로 2 주택 이상 가구를 기준으로 하여 2주택 이상 가구라도 공동명의 단독명의 취득세 세액 차이는 없습니다. 만약 행정안전부가 발표한 중과 완화규정이 적용된다면 각각 4%~6%의 완화된 세율이 적용됩니다.

종합부동산세

부동산

• 1 주택을 보유한 경우, 종합부동산세는 가구단위가 아닌 인별과세입니다. 종부세는 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 과세합니다. 올부터 기본공제금액 6억 원을 공제해 주기 때문에 보유 지분의 공시가격이 9억을 초과하는 경우 초과액에 대하여 종부세가 과세됩니다.
• 단독명의 1 가구 1주택자라면 12억원까지 공제됩니다. 특히 단독명의로 1가구 1 주택자는 보유 기간과 연령에 따라 추가적인 세액 공제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 공동명의 경우 단독명의에 비해 기본적인 공제액이 크기 때문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 넘는 고가 주택은 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.
• 2 주택 조정대상지역 2주택자, 올해부터 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용 됩니다. 또한작년 까지는 2주택, 부부공동명의로 보유하고 있으면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었느데, 올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용 됩니다. 그렇지만 1인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과 금액이 높을 수 록 높은 세율이 적용 됩니다. 

주택

 

양도소득세

양도세

 

다주택자는 중과세율로 구분하여 적용됩니다. 다주택자 양도세 중과세란 가구를 기준으로 2주택 이상 보유한 가구가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%가 더해진 세율을 적용하는 것을 말합니다. 

• 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 받지 못합니다. 현재 적용이 유예되고 있습니다.
• 양도차익이란? 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다. 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진 세율이 적용되는 양도 소득세에서 단독명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다. 공동명의 주택을 양도하는 경우 양도 차익이 양분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 됩니다. 기본공제도 공동명의자모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.